抵押贷款终可贷额度，核心由抵押物评估价值和银行抵押率两大因素决定，也是很多借款人获批额度低于预期的主要原因。抵押率是金融机构划定的贷款比例上限，不同抵押物抵押率差异极大，主流个人住宅抵押率，一般为评估价的60%-70%。商铺、写字楼、公寓等商业性质房产抵押率偏低，通常在50%-60%，厂房、工业用地抵押率多为40%-50%。机动车、贵重资产等动产抵押率更低，普遍不足40%。抵押物评估价并非房屋市场价或买入价，而是第三方评估机构结合房龄、地段、楼层、装修、周边配套及楼市行情给出的公允估值，通常会略低于市场成交价。除此之外，借款人的个人征信、收入流水、负债情况也会影响终额度，若负债率偏高、征信有瑕疵，银行会适当下调抵押率，缩减授信额度。了解抵押率规则，可帮助借款人提前预判可贷资金，合理规划融资方案，避免申请额度与实际获批额度差距过大的问题。